CONVENÇÃO E INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO DOS EDIFÍCIOS BRUXELAS E AMSTERDAM
Os abaixo assinados, titulares das unidades autônomos dos edifícios
Bruxelas e Amsterdam, à Rua Moreira Cesar 126, esquina da Rua Presidente Backer, nesta cidade, pelo presente instrumento particular e melhor forma de direito, INSTITUEM na forma prevista no art. 1.332 da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, o CONDOMÍNIO dos referidos Edifícios, assim como estabelecem a presente CONVENÇÃO, que reciprocamente aceitam, ajustam e outorgam, e a cujo estrito cumprimento se sujeitam e se submetem, de sua livre e espontânea vontade.
CAPÍTULO I Do objeto Seção I Da edificação em geral
Art.1º - Os Edifícios objeto da presente Convenção, fisicamente unidos, constituem-se num único prédio, de natureza mista, com lojas e apartamentos, com 2 garagens (uma no subsolo e outra no 2ºpavimento) e 2 apartamentos do condomínio, sendo um no 18º pavimento e outro na cobertura. O Edifício do lado direito, na esquina das ruas Cel. Moreira César e Presidente Backer, denomina-se Bruxelas e o que lhe fica ao lado, à esquerda, denomina-se Amsterdam, possuindo cada um deles entradas excluindo o subsolo e a cobertura, possui 59 apartamentos e 13 lojas, sendo 5 delas com frente para a rua e 8 na galeria existente no edifício Amsterdam, além de 59 vagas para guarda de automóveis de passeio, 34 das quais se encontram na garagem do subsolo e 25 na garagem elevada, do 2º pavimento. Entre a garagem elevada e o primeiro piso, ao nível, portanto, do 3º andar, existe um "pilotis" intermediário, onde se localiza o salão de festas, sob o Edifício "Bruxelas", e no pavimento térreo, aos fundos do Edifício "Amsterdam" localiza-se o "play-ground", aos quais se tem acesso pelo "pilotis" intermediário e também pela garagem, e ainda por um corredor que se comunica com a Rua Presidente Backer. Os apartamentos distribuem-se à razão de 4 por pavimento, 2 em cada Edifício, do 4º até o 17º pavimento, sendo 3 de frente e um de fundos; no 18º pavimento existem mais 3 apartamentos, todos de frente, cada um deles com terraço privativo na cobertura do prédio; ainda no 18º pavimento, aos fundos do edifício "Amsterdam", localiza-se um dos apartamentos do condomínio que possui quarto, sala, cozinha, banheiro e área de serviço; na cobertura, além dos referidos terraços privativos, localiza-se o 2º apartamento do condomínio que possui quarto, sala, cozinha, banheiro e área de serviço, destinado a moradia do zelador, e, em nível pouco mais elevado, as casas de máquinas dos elevadores e os 2 reservatórios superiores de água. A nível do subsolo encontram-se 2 cisternas. O prédio é construído de concreto armado e alvenaria de tijolos, de acordo com o projeto aprovado pela Prefeitura Municipal de Niterói, sob o nº25.430-73.
Seção II Partes e coisas comuns
Art.2º - São partes comuns dos Edifícios, inalienáveis e indivisíveis: a) o solo, com a área de 1.357,32m2; b) o subsolo, com rampas de acesso, escadas, elevadores de serviço, 2 cisternas, sendo uma para os apartamentos de ambos os Edifícios de outra exclusiva das lojas, casas de bomba, com 7,63m2 e o compartimento do antigo incinerador, que ocupa uma área de 7,59m2; c) as fundações, lajes, vigas, pilares, paredes laterais, paredes mostras e fachadas; d) as entradas sociais e de serviços e pavimentos tipo, com os respectivos "halls", assim discriminadas: I) a entrada social do edifício "Bruxelas", com o respectivo "hall" de 6,38m2 e a entrada de serviço, com o respectivo "hall" de 7,20m2, os pavimentos tipo que localizam-se 30 apartamentos, de nºs 401/402 a 1.801/1.802 com os respectivos "halls" de 14,75m2. II) a entrada social do Edifício "Amsterdam", com o respectivo "hall" de 8,94m2 além de uma portaria, e a entrada de serviço, com o respectivo "hall" de 7,90m2; os pavimentos tipo que localizam-se 29 apartamentos, de nºs 403/404 a 1.803 com os respectivos "halls" de 15,00m2 e) as galerias de lojas, com a área de 160,00m2; f) o "play-ground" com a área de 231,00m2, aproximadamente com as escadas que dão acesso aos "pilotis", e o corredor que dá para a Rua Presidente Backer, com a área de 42,00m2; g) as rampas que dão acesso às garagens do subsolo e do 2º pavimento, ambas com entrada pela Rua Presidente Backer; h) a lixeira, com o respectivo compartimento, que ocupa uma área de 7,21m2, localizado no 2º pavimento; i) o depósito de materiais do condomínio, com a área de 4,65m2, localizado no 2º pavimento; j) a subestação de energia elétrica e os quadros de medidores, com seus compartimentos próprios, com as áreas, respectivamente, de 21.00m² e 8.16m², ambos localizados no 2º pavimento, além de um pequeno hall de serviço; k) o “pilotis” intermediário, localizado no 3º pavimento, acima da garagem elevada e abaixo dos pavimentos-tipo, com “halls “ sociais e de serviço e escadas que dão acesso aos pavimentos-tipo, à garagem e ao “play-ground”, l) os 4 elevadores, sendo um social e um de serviço para cada um dos Edifícios, com os respectivos poços, cabos, guias, portas e demais instalações que lhes são próprias; m) as lixeiras, tubos coletores de lixo e chaminés, próprios de cada Edifício (hoje desativadas) n) as escadas, “halls “ e corredores; o) os 2 apartamentos do condomínio, sendo um localizado no 18º pavimento, na parte dos fundos do Edifício “Amsterdam”, com 52.80m² e o outro localizado na cobertura do Edifício Bruxelas, com 37.35m²; p) as tubulações, encanamentos de água e esgoto, as fiações de luz e as tubulações secas de telefone, até sua intersecção com os encanamentos, tubulações e fiações das unidades autônomas, sendo que as lojas possuem instalações de água (tubulações,cisternas e bombas de sucção e recalque) independentes do resto dos Edifícios, possuindo cada loja, ademais, sua própria caixa d’água; q)as 2 casas de máquinas dos elevadores, na cobertura, com 23.34m² e 32.71m² ,respectivamente, e os 2 reservatórios superiores de água, situado por cima dos 2 apartamentos do condomínio; r) o salão de festas, que ocupa uma área de 135,66 m², incluindo sua cozinha de 12,18 m², localizado sob o Edifício Bruxelas, ao nível do “pilotis”; s) os 2 banheiros, localizados sob o Edifício Amsterdam, ao nível do “pilotis”; t) as 4 vagas de garagem de propriedade do condomínio, sendo 3 no subsolo e 1 no 2º pavimento, podendo estas ser locadas exclusivamente por condôminos residentes no prédio; u) o bicicletário, localizado na garagem do 2º pavimento; v) enfim, tudo o que for de uso comum, por definição legal ou por sua própria natureza.
Parágrafo Único - Um dos apartamentos de propriedade do condomínio ou qualquer outra área comum por decisão da Assembleia Geral Extraordinária, especialmente convocada, poderão ser locados.
Seção III Partes exclusivas
Art. 3º - São partes de propriedade exclusiva, e assim definidas como unidades autônomas, os 59 apartamentos designadas pelos nºs 401/ 404 a 1.701/1.704 e 1.801 a 1.803. No Edifício “Bruxelas” localizam-se 30 apartamentos, de nºs 401/ 402 a 1.801/ 1.802, à razão de 2 por andar, ambos de frente para a rua; no Edifício “Amsterdam” localizam-se 29 apartamentos, à razão de 2 por andar, sendo os 403 a 1.803 de frente e os de nºs 404 a 1.704 de fundos. As lojas são em número de 13, sendo 5 com frente para a rua, designadas pelos nºs 101 a 105 e 8 de frente para galeria existentes no pavimento térreo do Edifício “Amsterdam”, e são designadas pelos nºs 106 a 113, sendo que a loja de nº 101 fica de frente para as ruas Presidente Backer e Cel. Moreira Cesar, e a de 105 de frente para a rua Cel. Moreira Cesar e para galeria. A cada apartamento e loja corresponde uma fração ideal do terreno e coisas comuns do Edifício, adiante discriminadas, juntamente com as respectivas áreas e divisão interna:
- Cada um dos apartamentos de nºs 401 a 1.701, localizados no Edifício “Bruxelas”, possui sala, 3 quartos, possuindo um deles um banheiro, e mais um banheiro social, circulação, copa-cozinha, área de serviço, quarto de empregada e W.C., com a área real privativa de 103.86m², correspondendo a cada um deles a fração ideal de 1.397%.
- Cada um dos apartamentos de nºs 402 a 1.702, localizados no Edifício “Bruxelas”, possui sala, 2 quartos, possuindo um deles um banheiro, e mais um banheiro social, copa-cozinha, área de serviço, quarto de empregada e W.C., com a área real privativa de 87.74m², correspondendo a cada um deles a fração ideal de 1.179%.
- Cada um dos apartamentos de nºs 403 a 1.703, localizados no Edifício “Amsterdam” possui sala, 3 quartos, possuindo um deles um banheiro, e mais um banheiro social, circulação, copa-cozinha, área de serviço, quarto de empregada e W.C., com a área real privativa de 103.58m², correspondendo a cada um deles a fração ideal de 1.393%.
- Cada um dos apartamentos de nºs 404 a 1.704, localizados na parte dos fundos do Edifício “Amsterdam” possui sala, 3 quartos, possuindo um deles um banheiro, e mais um banheiro social, circulação, copa-cozinha, área de serviço, quarto de empregada e W.C., com área real privativa de 105,09m², correspondendo a cada apartamento a fração ideal de 1.413%.
- O apartamento 1.801, do Edifício “Bruxelas”, possui sala, 3 quartos, possuindo um deles um banheiro, e mais um banheiro social, circulação, copa-cozinha, área de serviço, quarto de empregada e W.C., além de um terraço privativo na cobertura, com “hall” e toalete, com uma escada interna que comunica o apartamento ao terraço, com a área real privativa de 193.26m², correspondendo-lhe a fração ideal de 2.238%.
- O apartamento 1.802, do Edifício “Bruxelas”, possui sala, 2 quartos, possuindo um deles um banheiro, e mais um banheiro social, circulação, copa-cozinha, área de serviço, quarto de empregada e W.C., além de um terraço privativo, na cobertura, com “hall” , com uma escada interna que comunica o apartamento ao terraço, com a área privativa de 129.34m², correspondendo-lhe a fração ideal de 1.570%.
- O apartamento 1.803, do Edifício “Amsterdam”, possui sala, 3 quartos, possuindo um deles um banheiro, e mais um banheiro social, circulação, copa-cozinha, área de serviço, quarto de empregada e W.C., além de um terraço privativo na cobertura, com “hall” e toalete, com uma escada interna que comunica o apartamento ao terraço, com a área real privativa de 198.18m², correspondendo-lhe a fração ideal de 2.283%.
- A loja 101, de frente para as ruas Presidente Backer e Cel. Moreira Cesar, possui salão, lavatório e 2 W.C., com a área real privativa de 49.70m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0.467%.
- A loja 102, de frente para a rua Cel. Moreira Cesar, possui salão, lavatório e 2 W.C., com a área real privativa 64.90m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0.610%.
- A loja 103, de frente para a Rua Cel. Moreira Cesar, possui salão, lavatório e 2 W.C., com a área real privativa de 33.80m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0.318%.
- A loja 104, de frente para a rua Cel. Moreira Cesar, possui salão, lavatório e 2 W.C., com a área real privativa de 48.20m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0.453%.
- A loja 105, com frente para a rua Cel. Moreira Cesar e também para a galeria, possui salão, lavatório e 2 W.C., com área real privativa de 42.50m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0.399%.
- A loja 106, com frente para a galeria, possui salão, lavatório e 2 W.C., com a área privativa de 32.20m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0.302%.
- A loja 107, com frente para a galeria, possui salão, lavatório e 2 W.C., com a área real privativa de 24.10m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0.226%.
- A loja 108, com frente para a galeria, possui salão, lavatório e 2 W.C., com a área real privativa de 32.30m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0.303%.
- A loja 109, com frente para a galeria, possui salão, lavatório e 2 W.C., com a área real privativa de 38.30m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0.360%.
- A loja 110, com frente para a galeria, possui salão, lavatório e 2 W.C., com a área real privativa de 37.10m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0.349%.
- A loja 111, com frente para a galeria, possui salão, lavatório e 2 W.C., com a área real privativa de 36.20m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0.340%.
- A loja 112, com frente para a galeria, possui salão, lavatório e 2 W.C., com a área real privativa de 36.20m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0.340%.
- A loja 113, com frente para a galeria, possui salão, lavatório e 2 W.C.,com a área real privativa de 36.20m², correspondendo-lhe a fração ideal de 0.340%.
Parágrafo 1º - Fazem parte integrante de cada um dos apartamentos as respectivas instalações internas, elétricas e hidráulicas, com as fiações e encanamentos troncos, e bem assim a tubulação seca para telefone.
Parágrafo 2º - Fazem parte integrante de cada uma das lojas as respectivas instalações, internas, elétricas, com as respectivas fiações, até sua intersecção com as fiações tronco do prédio, e bem assim as instalações hidráulicas, que são próprias, com caixa d’água, abastecidas pela cisterna própria das lojas. Integram também as lojas as respectivas tubulações secas para telefone.
Art.4º - São também consideradas objeto de propriedade exclusiva de quem as tenha adquirido, as 59 vagas para guarda de automóveis, localizadas nas 2 garagens do prédio, sendo 34 vagas localizadas na garagem existente no subsolo e 25 vagas localizadas na garagem existente no 2º pavimento. Cada uma das 34 vagas do subsolo possui a área dr 27.02m². (incluindo taxiamento), com a fração ideal correspondente de 0.181%; cada uma das 25 vagas de garagens do 2º pavimento possui a área de 32.30m² (incluindo taxiamento), com a fração ideal correspondente de 0.304%.
CAPÍTULO II Direitos e Deveres
Art.5º - São direitos dos Condôminos: a) usar, gozar e dispor de suas unidades autônomas de acordo com o respectivo destino, desde que não prejudique a segurança e a solidez do prédio, que não cause dano aos demais condôminos e não infrinja as normas legais e as disposições desta Convenção; b ) usar e gozar das partes comuns do prédio, desde que não impeça o uso ou gozo dos outros condôminos, observadas as mesmas restrições da alínea anterior com ressalva do disposto no parágrafo 2º do art.6º infra; c) manter em seu poder as chaves das portas de ingresso do prédio; d ) examinar a qualquer tempo, os livros e arquivos da administração e pedir esclarecimentos ao administrador ou síndico; e ) utilizar os serviços de portaria, desde que não perturbem a sua ordem nem desviem os empregados para serviços internos de sua unidade autônoma; f ) comparecer às Assembleias e nelas discutir, votar e ser votado; g) denunciar ao síndico qualquer irregularidade verificada; h) dos condôminos residentes no prédio e proprietários de lojas, alugar uma das 4 vagas de propriedade do condomínio, havendo mais de 4 interessados o desempate se dará por sorteio entre os presentes, a ser realizado anualmente na mesma assembleia que eleger novo sindico.
Art. 6º - São deveres dos condôminos: a) guardar decoro a respeito nas coisas e partes comuns, não as usando nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades autônomas, para fins diversos daqueles a que se destinam, observando o disposto no parágrafo 3º deste artigo; b) não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las para atividades perigosas, ou a pessoas de maus costumes, ou para instalação de qualquer atividade ou depósito de qualquer objeto capaz de causar dano ao prédio ou incômodo aos demais companheiros; c) não remover pó dos tapetes, cortinas ou partes das unidades autônomas senão com aspiradores dotados de dispositivos que impeçam a sua dispersão; d) não estender toalhas, tapetes ou qualquer outro objeto nas janelas ou em qualquer lugar que sejam visíveis do exterior, ou de onde estejam expostos ao risco de caírem, e) não lançar qualquer objetos ou líquidos sobre a via pública, área ou pátio interno ; f) colocar o lixo e detritos devidamente embrulhados nos cestos de lixo; g) não decorar as paredes, portas e esquadrias externas com cores e tonalidades diversas das empregadas no prédio; h) não colocar letreiros, placas ou cartazes de publicidade ou qualquer outros na fachada do prédio, não se aplicando esta restrição às lojas, observado o disposto no parágrafo 2º deste artigo, i) não colocar nem deixar que se coloquem, nas partes comuns do prédio, quaisquer objetos ou instalações sejam de que naturezas forem; j) não utilizar os empregados do prédio para serviços particulares; l) não manter nas respectivas unidades autônomas substâncias, instalações ou aparelhos que causem perigo à segurança e à solidez do prédio ou incômodo aos demais condôminos; m) não sobrecarregar a estrutura e as lojas do prédio com peso superior a 250 quilos por metro quadrado; n) não manter, nos apartamentos e dependências do prédio, animais que perturbem a tranquilidade dos outros moradores ou que atentem contra a higiene das partes comuns do Edifício; o) não fracionar a respectiva unidade para o fim de aliená-la a mais de uma pessoa separadamente; p) comunicar antecipadamente ao sindico, por escrito e acompanhado de laudo subscrito por profissional competente, qualquer mudança interna que importe na alteração da planta original da unidade; q) contribuir para as despesas comuns do prédio na proporção das respectivas frações de terreno, efetuando os recolhimentos nas ocasiões oportunas; r) contribuir para o custeio de obras determinadas pela Assembleia, na forma que esta determinar e na proporção de suas respectivas frações de terreno; s) permitir o ingresso, em sua unidade autônoma, do síndico ou preposto seu, quando isto se torna indispensável à inspeção ou realização de trabalhos relativos à estrutura geral do prédio, sua segurança e solidez, ou indispensável à realização de reparos em instalações, serviços e tubulações das unidades autônomas vizinhas;
Parágrafo 1º - As vagas de garagem somente poderão ser utilizadas pelos condôminos residentes no prédio e proprietários de lojas, seus dependentes, prepostos ou locatários, os usuários das vagas ficam obrigados: a) facilitar por todos os meios ao seu alcance, a acomodação dos veículos em suas respectivas vagas; b) não executar consertos ou reparos em seus veículos enquanto os mesmos estiverem estacionados na garagem, salvo em extrema necessidade e com a única finalidade de permitir a retirada do veículo para outro local; c) não deixar na garagem quaisquer objetos ou guardados, utilizando o espaço apenas como estacionamento de veículos.
Parágrafo 2º - Fica assegurado aos usuários das lojas, observados, em qualquer caso as posturas municipais, os regulamentos administrativos e os direitos de vizinhança: a) instalar aparelhagem de ar condicionado com exaustão e tomada de ar para o interior da galeria ou diretamente para a rua; b) colocar letreiros ou cartazes, com a denominação do respectivo estabelecimento, em toda a largura das lojas, mas exclusivamente sobre a viga de concreto existente sobre as respectivas portas, não podendo em caso algum ultrapassar as dimensões da referida viga, de sorte a preservar a harmonia arquitetônica do prédio.
Parágrafo 3º - As lojas não poderão ser utilizadas para quitanda, peixaria, abatedouro de aves e carvoaria, nem para depósito de substâncias e inflamáveis, açougues, botequins.
Parágrafo 4º - A utilização do salão de festas é exclusiva dos moradores do Edifício, e só poderão fazê-la para promoção de atividades sociais, sendo vedada a cessão do salão para atividades político-partidárias, profissionais, mercantis, e jogos considerados “de azar” pela legislação pertinente. A requisição do salão deverá ser feita através de reserva. A cessão do salão será condicionada à assinatura por parte do requisitante de um termo de responsabilidade pelo uso adequado do local e material, assumindo integralmente o ônus de quaisquer danos verificados, sendo cobrada uma taxa em valor fixado pela Assembleia. O requisitante assumirá a responsabilidade de manutenção do respeito e das boas normas de conduta e convivência social durante as atividades.
Parágrafo 5º - O valor do aluguel das vagas de propriedade do condomínio será reajustado anualmente pelo valor a ser definido pela Assembleia em momento imediatamente anterior ao sorteio anual.
Parágrafo 6º - Participarão do sorteio para locação de vaga de garagem de propriedade do condomínio, somente os condôminos que estiverem presentes à Assembleia e em dia com o pagamento de suas obrigações perante o condomínio, não sendo admitida a representação.
Parágrafo 7º - O local destinado como bicicletário somente poderá ser utilizado para este fim, não sendo permitido a guarda ou permanência de objetos.
Art. 7º - As portas de entrada de ambos os Edifícios e da galeria serão abertas às 7:00 e fechada às 22:00 horas.
CAPÍTULO III Das Assembleias Gerais
Art. 8º - As Assembleias Gerais serão convocadas mediante carta registrada ou protocolada, pelo síndico ou por condôminos que representam, pelo menos, um quarto do condomínio e serão realizadas no próprio prédio, salvo motivo de força maior.
Parágrafo 1º - As convocações indicarão o resumo da ordem do dia, a data, à hora e o local da Assembleia e serão assinadas pelo síndico ou pelos condôminos que a fizerem.
Parágrafo 2º - As convocações das Assembleias Gerais Ordinárias serão acompanhadas de cópia do relatório e contas do administrador, bem como de proposta de orçamento relativa ao exercício respectivo.
Parágrafo 3º - Entre a data da convocação e a data de realização da Assembleia deverá mediar um prazo de 5 dias no mínimo.
Parágrafo 4º - As Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas com prazo mais curto do que mencionado no parágrafo anterior, quando houver comprovada urgência.
Parágrafo 5º - É lícito, no mesmo anúncio fixar o momento em que se realizará a Assembleia em primeira e em segunda convocação, medeando entre ambos o período de 30 minutos, no mínimo.
Parágrafo 6º - O síndico endereçará as convocações para as unidades autônomas dos respectivos condôminos, salvo os mesmos comuniquem, em tempo oportuno, outro endereço, para o qual devam ser remetidas.
Art. 9º - As Assembleias serão presididas por um condômino especialmente aclamado, o qual escolherá entre os presentes o secretário, que lavrará a ata dos trabalhos no livro próprio. É defeso ao síndico presidir ou secretariar os trabalhos da Assembleia.
Art. 10º - Cada condômino terá direitos a tantos votos quantos forem as unidades autônomas que lhe pertençam, computando-se os resultados das votações por maioria de votos, calculados sobre o número de presentes, à vista do Livro de Presença, por todos assinado.
Parágrafo 1º - Se uma unidade autônoma pertencer a vários proprietários, elegerão estes o condômino que os representará, credenciando-o por escrito, o que será exibido na Assembleia.
Parágrafo 2º - Não poderão tomar parte nas Assembleias os condôminos que estiverem em atraso no pagamento de sua contribuição, ou multa que lhe tenha sido imposta.
Parágrafo 3º - É vedado ao condômino votar em assunto em que tenha particular interesse.
Art. 11º - É licito fazer-se o condômino representar, nas Assembleias, por procurador com poderes especiais, condômino ou não, desde que não seja o próprio síndico ou membro do Conselho Consultivo, bem como seus respectivos parentes até terceiro grau.
Parágrafo único - a) A procuração para ser válida deverá conter poderes específicos de representação naquela reunião, fazendo menção às matérias em que o mandatário poderá deliberar; b) ficará arquivada na administração do condomínio com a ata da reunião; c) Cada condômino poderá ter apenas uma procuração.
Art. 12º - A Assembleia Geral Ordinária realizar-se-á na segunda quinzena de março de cada ano, e a ela compete: a) discutir e votar o relatório e as contas da administração, relativos ao ano findo; b) discutir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso, fixando o fundo reserva; c) eleger o síndico, e o subsíndico e fixar a remuneração do síndico; d) eleger os membros efetivos e suplentes do Conselho Consultivo; e) votar as demais matérias constantes da ordem do dia; f) fixar o valor do aluguel das vagas de propriedade do condomínio.
Art. 13º - As Assembleias Gerais Ordinárias e Extraordinárias realizar-se-ão em primeira convocação com a presença de condôminos que representem pelo menos dois terços das unidades autônomas que constituem o prédio, e em segundo com qualquer número.
Parágrafo Único – As Assembleias Gerais Extraordinárias serão convocadas pelo síndico ou por condôminos que representam, no mínimo, uma quarta parte do condomínio, pelo menos processo e nos mesmos prazos exigidos para a convocação das Assembleias Ordinárias.
Art. 14º - Compete às Assembleias Extraordinárias: a) deliberar sobre matéria de interesse geral do prédio ou dos condôminos; b) decidir, em grau de recurso, os assuntos que tenham sido deliberados pelo síndico, a ele levados a pedido do interessado ou dos interessados; c) apreciar as demais matérias constantes da ordem do dia; d) examinar os assuntos que sejam propostos por qualquer condômino; e) destituir o síndico ou o subsíndico a qualquer tempo, independente de justificação e sem indenização.
Art. 15º - Nas Assembleias Gerais Ordinárias ou Extraordinárias, os resultados das votações serão computados por maioria de votos, calculados sobre o número de presentes, à vista do Livro de Presença por todos assinados, salvo o disposto no parágrafo único deste artigo.
Parágrafo Único – a) será exigido o voto da maioria dos condôminos para a realização de benfeitorias meramente úteis, bem como para deliberar sobre destituição do síndico; b) será exigida maioria que represente no mínimo dois terços dos condôminos para deliberar sobre a não reedificação em caso de incêndio ou outro qualquer sinistro que importe na sua destruição total; c) será exigida maioria que represente dois terços dos proprietários para aprovar modificações na estrutura ou no aspecto arquitetônico do prédio, bem como para a realização de benfeitorias meramente voluptuárias; d) será exigida 2/3 dos condôminos, ainda, para deliberar sobre o destino do prédio ou das suas unidade autônomas, bem como para decidir sobre a matéria que altere o direito de propriedade dos condôminos; e) será ainda, exigida maioria qualificada ou unanimidade, para as deliberações para as quais a lei imponha uma ou outra.
Art. 16º - As deliberações das Assembleias Gerais serão obrigatoriamente cumpridas por todos os condôminos, independentemente do seu comparecimento ou de seu voto, cabendo ao síndico executá-las e fazê-las cumprir.
Parágrafo Único – Nos 8 dias seguintes à Assembleia, o síndico afixará as deliberações nela tomada em lugar visível do prédio, onde permanecerão no mínimo por 10 dias, e enviará cópia a todos os condôminos.
Art. 17º - Das Assembleias Gerais serão lavradas atas em livro próprio, aberto, encerrado e rubricado pelo secretário e pelos condôminos presentes, que terão sempre o direito de fazer constar as suas declarações de votos, quando dissidentes.
Parágrafo único – As despesas com a Assembleia Geral serão inscritas a débito do condomínio.
CAPÍTULO IV Da Administração
Art. 18º - A administração do prédio caberá a um síndico, condômino ou não, eleito em Assembleia Geral Ordinária.
Parágrafo Único – Ao síndico compete: a) representar os condôminos em Juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo que se referir aos assuntos de interesse de comunhão; b) superintender a administração do prédio; c) cumprir a lei, a presente Convenção e as deliberações das Assembleias; d) admitir e demitir empregados, bem como fixar-lhes a respectiva remuneração; e) ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário a segurança ou conservação do prédio, até o limite mensal equivalente a 5 salários mínimos, e com prévia aprovação da Assembleia, especialmente convocada, se exceder desta importância; f) executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas na Assembleia; g) convocar as Assembleias Gerais Ordinárias nas épocas próprias, e as Extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for requerido, fundamentadamente, por um grupo de , no mínimo, uma quarta parte do condomínio; h) prestar a qualquer tempo, informações sobre os atos da administração; i) prestar à Assembleia contas da sua gestão , acompanhadas da documentação respectiva, e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte; j) manter e escriturar o livro devidamente aberto, encerrado rubricado pelos membros do Conselho Consultivo; l) cobrar, inclusive em Juízo as quotas que couberem em rateio aos condôminos nas despesas normais ou extraordinárias do prédio, aprovadas pela Assembleia, bem como as multas impostas por infração de disposição legais ou desta Convenção; m) comunicar à Assembleia as citações que receber; n) procurar por meio persuasivo, dirimir divergências entre os condôminos ; o) entregar ao sucessor todos os documentos e livros em seu poder.
Art. 19º - O síndico como remuneração mensal de seus serviços, ficará isento de sua cota mensal, correspondente ao valor da taxa de condomínio, excluindo fundos de reservas e cotas extras, podendo este valor ser alterado mediante convocação de Assembleia Geral Extraordinária.
Art. 20º - Nos seus impedimentos eventuais, o síndico será substituído pelo subsíndico. Em caso de vaga, a Assembleia elegerá outro que exercerá seu mandato pelo tempo restante. Em caso da destituição, o síndico prestará imediatamente, contas de sua gestão.
Art. 21º - O prédio terá um zelador, residente no prédio, competindo-lhe: a) determinar as tarefas e atribuições dos demais empregados do prédio; b) manter em perfeitas condições de conservação e asseio as partes comuns do prédio; c) acender e apagar as luzes das partes comuns do prédio; d) guardar as chaves de entrada e dependências comuns do prédio; e) receber correspondência e encomendas destinadas ao prédio ou aos seus condôminos, encaminhando-as aos destinatários; f) comunicar ao síndico, imediatamente, qualquer irregularidade no prédio, ou na sua utilização pelos condôminos, bem como qualquer circunstância que lhe pareça anormal; g) executar as instruções do síndico; h) exercer policiamento interno do prédio.
Parágrafo Único – Além dos serventes e faxineiros, cujo número será determinado pelo síndico, em face das necessidades gerais do prédio, cada edifício terá sempre um empregado de serviço na portaria, durante 24 horas, respeitando o seu horário alimentar.
Art. 22º - O síndico não é responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome do condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições, responderá, porém pelo excesso de representação, e pelos prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa.
Art. 23º - Juntamente com o síndico, será eleito pela Assembleia o subsíndico que além de substituir o síndico em suas funções, faltas e impedimentos, com ele cooperará na administração do prédio.
Parágrafo Único – O mandato do subsíndico será igual ao do síndico.
CAPÍTULO V Do Conselho Consultivo
Art. 24º - Anualmente a Assembleia Geral Ordinária elegerá o Conselho Consultivo, composto de 3 membros efetivos e 3 suplentes, entre os condôminos, os quais exercerão gratuitamente as suas funções. Cabe aos suplentes exercer automaticamente a substituição dos membros efetivos.
Art. 25º - Compete ao Conselho Consultivo: a) fiscalizar as atividades do administrador, e examinar as suas contas, relatórios e comprovantes; b) comunicar aos condôminos, por carta registrada ou protocolada, as irregularidades havidas na gestão do condomínio; c) dar parecer sobre as contas do síndico bem como sobre a proposta de orçamento para subseqüente exercício, informando a Assembleia Geral; d) abrir, encerrar e rubricar o Livro-Caixa; e) assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio; f) opinar nos assuntos pessoais entre o síndico e os condôminos; g) dar parecer em matéria relativa às despesas extraordinárias.
CAPÍTULO VI Do orçamento do condomínio
Art. 26º - Constituem despesas comuns do prédio: a) as relativas à conservação, limpeza, reparação e reconstrução das partes comuns e dependências do prédio; b) as relativas ao prédio de seguro do prédio e dos empregados; c) os impostos e taxas que incidem sobre as partes comuns do prédio; d) a remuneração do síndico do zelador e a dos demais empregados, bem como as relativas aos encargos de previdência e assistência social; e) as despesas relativas à reparação dos danos provocados por vazamentos ou infiltrações, desde que, comprovadamente, não tenham sido causadas pelo mau uso ou negligência, em cuja unidade surgirem esses vazamentos ou infiltrações.
Art. 27º - Compete à Assembleia Geral fixar as despesas comuns e cabe aos condôminos concorrer para o seu pagamento na proporção da fração ideal das unidades que possuírem.
;Art. 28º - Serão igualmente rateados entre os condôminos, sempre que o fundo de reserva for insuficiente, as despesas extraordinárias, dentro de 15 dias a contar da data da Assembleia que as autorizar, salvo se nessa oportunidade for estabelecido prazo diferente, ou se forem adicionados à quota normal do condomínio.
Art. 29º - Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas a que der causa, decorrentes de atos por ele praticados, que vierem a causar prejuízo ao condomínio ou a terceiros, inclusive decorrentes de atos praticados por pessoas que estejam sob sua responsabilidade.
Parágrafo Único – O disposto neste artigo é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns do prédio pela emissão do condomínio na execução dos trabalhos de reparação, na sua unidade autônoma.
Art. 30º - O saldo remanescente do orçamento de um exercício será incorporado no exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela Assembleia Geral. O déficit verificado será rateado entre os condôminos e arrecadado no prazo de 15 dias.
;Art. 31º - Além das cotas destinadas ao pagamento das despesas comuns (art.27º), os condôminos pagarão, cada um, por igual 5% do valor estabelecido para as quotas de condomínio, na mesma época em que estas forem pagas, para a constituição de um fundo de reserva, o qual se destinará a custear as despesas extraordinárias (art. 29º).
Art. 32º - O prédio será segurado contra incêndio ou qualquer risco que possa destruir, no todo ou em parte, em companhia idônea, com aprovação da Assembleia Geral e pelo respectivo valor, discriminando-se na apólice de cada unidade.
Parágrafo Único - É lícito a cada condômino, individualmente e às expensas próprias, aumentar o seguro de sua unidade autônoma, ou segurar as benfeitorias e melhoramentos por ela introduzidos na mesma.
Art. 33º - Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de dois terços do prédio, a Assembleia Geral se reunirá dentro de 15 dias, e elegerá uma comissão de 3 condôminos, vestidos dos poderes para: a) receber a indenização e depositá-la em nome dos condôminos, no estabelecimento bancário designado pela Assembleia; b) abrir concorrência para a reconstrução do prédio ou de suas partes destruídas comunicando o resultado à Assembleia Geral, para a devida liberação; c) acompanhar os trabalhos de reconstrução até o seu final, representando os condôminos junto aos construtores, fornecedores, empreiteiros e repartições públicas.
Parágrafo Único – Se a indenização não for suficiente para atender às despesas, concorrerão os condôminos para o pagamento do excesso, na proporção de suas frações ideais, salvo a minoria recusar-se a fazê-lo, cedendo à maioria os seus direitos, na forma da lei.
Art. 34º - Pela maioria que representa dois terços das frações ideais do terreno (at. 15-b) poderá a Assembleia deliberar que o prédio não seja reconstruído, caso em que autorizará a venda do terreno, partilhando-se o seu preço e o valor do seguro entre os condôminos.
Art. 35º - Em caso de incêndio parcial, recolhido o seguro proceder-se-á à reparação ou reconstrução das partes destruídas.
CAPÍTULO VII Das penalidades
Art. 36º - Os condôminos em atraso com o pagamento das respectivas contribuições pagarão os juros de 1% no mês e multa de 2% sobre o débito, em benefício do condomínio, independentemente de interpelação. Ocorrendo atraso superior a 30 dias, poderá o síndico cobrar-lhes o débito judicialmente, sujeitando-se o inadimplente, ainda ao pagamento das custas e honorários de advogados e a correção monetária de seu débito, segundo os índices oficiais.
Art. 37º - Além das penas cominadas em lei, fica ainda o condômino que, transitória ou eventualmente, perturbar o uso das coisas comuns, ou der causa a despesas, sujeito à multa correspondente até duas vezes o valor de suas contribuições mensais, sem prejuízo das demais conseqüências cíveis e criminais de seu ato.
Parágrafo Único – A multa será imposta e cobrada pelo síndico, sendo admitido recurso do interessado para a Assembleia Geral.
Art. 38º – O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independente das perdas e danos que se apurem.
CAPÍTULO VIII Disposições gerais e transitórias
Art. 39º – A presente Convenção, que sujeita todos os ocupantes ainda que eventuais, do prédio ou de qualquer de suas partes, obriga a todos os condôminos, seus sub-rogados e sucessores, a título universal ou singular, somente poderá ser modificada pelo voto de dois terços dos que tiverem essa qualidade ao tempo da alteração.
Art. 40º - Fica eleito o foro desta Cidade de Niterói, com renúncia de qualquer outro por mais especial que seja, para qualquer ação ou execução decorrente da aplicação de qualquer dispositivo da presente Convenção.
Art. 41º - A presente Convenção depois de assinada por dois terços dos condôminos do prédio será levada a registro no Cartório do Registro de Imóveis competente, na forma prevista no parágrafo único do art. 1.333 da Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002.
Art. 42º - Uma cópia desta Convenção ficará depositada nos “halls” sociais de ambos os edifícios para o permanente conhecimento geral dos condôminos.
Niterói, 04 de junho de 2013.
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